Müvekkil adaylarımızdan gelen yoğun talepler üzerine yabancıların Türkiye’de gayrimenkul edinmesi ve bu suretle Türk vatandaşlığı kazanması ile ilgili hazırladığımız bu yazı içeriğinde yabancıların Türkiye’de taşınmaz mal satın almasının ve bu suretle yabancının Türk vatandaşlığının istisnai yolla kazanılmasının usulünden bahsedilmiştir.
Avukatlarımız gayrimenkul alım-satım süreçleri, kısa dönem ikamet izni başvuru süreci ve Türk vatandaşlığının istisnai yolla kazanılmasına ilişkin başvuru süreçlerinde uzmanlaşmıştır. Konu hakkında daha detaylı bilgi almak için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.
İlgili Sayfa: Gayrımenkul, İnşaat ve Kira Hukuku
Yabancılar Türkiye’de Taşınmaz Satın Alabilir mi?
Evet, yabancılar Türkiye’de taşınmaz satın alabilir. Yabancıların Türkiye’de taşınmaz satın alması ile ilgili hususlar 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. ve 36. maddesi ile düzenlenmiştir. 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi gereğince, kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler.
Türkiye’de hangi ülke vatandaşlarının Türkiye’de gayrimenkul mal edinebileceği hususunu öğrenmek için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün Yabancı İşler Dairesi Başkanlığına, Tapu Müdürlüklerine, T.C. Büyükelçiliklerine veya T.C. Konsolosluklarına başvuruda bulunulmalıdır. Taşınmaz mülkiyetinin devri amacıyla yapılan resmi sözleşmelerin, taşınmazın bulunduğu yerdeki Tapu Sicil Müdürlüklerinde yapılması gerekmektedir. Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, ilgili Tapu Müdürlüğünde yapılacak tescil ile mümkün olacaktır.
Yabancıların Taşınmaz Ediniminde Kanuni Sınırlamalar
- Yabancıların askeri yasak bölgelerle güvenlik bölgelerinde taşınmaz edinmesi mümkün değildir.
- Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı aşamaz.
Gayrimenkul Satın Alırken Yabancılar Tarafından Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Gayrimenkul satın almak isteyen yabancıların satış ve devir işlemlerini gerçekleştirmek için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Randevu Sistemi üzerinden (https://randevu.tkgm.gov.tr/) online randevu alması gerekmektedir. İlgili tapu müdürlüğüne giderek fiziken de randevu alınabilmektedir.
- Satış sözleşmesi yapılmadan önce, taşınmazın satışına engel bir durumun bulunup bulunmadığı, taşınmaz üzerinde haciz bulunup bulunmadığı, taşınmazın ipotekli olup olmadığı gibi hususlar ilgili tapu dairesinden veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden kontrol edilmelidir.
- Satışı yapılacak taşınmaza ilişkin noterde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılması yeterli değildir. Gayrimenkul satış ve devrine ilişkin resmi işlemler ilgili tapu dairesinde gerçekleştirilmelidir.
- Güvenilir bir gayrimenkul danışmanlık şirketi ve/veya avukatla anlaşma yapılması gerekmektedir.
Yabancıların Türkiye’de Gayrimenkul Satın Alması İçin Gereken Belgeler
- Kimlik ve/veya pasaport sunulmalıdır. Bu belgelerin birer nüshalarının yeminli tercüman tarafından tercüme edilmiş ve noterde onaylanmış olması gerekir. Süresi geçmiş pasaport veya kimlik belgeleri tapu işlemlerinde kullanılamaz.
- Satıcının ve alıcının vesikalık fotoğrafı.
- Türkiye’de taşınmaz satın alacak yabancı için alınmış ikamet izni. 2644 sayılı Tapu Kanunu md. 35 uyarınca, yabancı uyruklu kişiler, yasal sınırlamalara uymak kaydıyla Türkiye’den gayrimenkul satın alabilirler. Yabancıların gayrimenkul satın almak için ikamet iznine sahip olması gerekli değildir. Türkiye’de 27 Nisan 2022 tarihinden itibaren ikamet izni almak isteyen yabancıların İstanbul, Ankara, Antalya ve İzmir gibi büyükşehirlerde en az 75,000 USD tutarında bir gayrimenkul satın alınmış olması gerekir. Türkiye’de aralıksız olarak en az beş yıl ikamet eden yabancı uyruklu kişiler, mevzuatta aranan diğer koşulları da sağlamış olmaları şartıyla Türk vatandaşlığı alabilirler.
- Vekaletname ile işlem yapılacak olması halinde vekaletnamenin yeminli tercüman onaylı Türkçe tercümesinin Noterde onaylanmış örneği ile vekaletnamenin aslı.
- Emlak bedelinin %4’ü tapu harcı olarak ödenir. İlgili belediye tarafından bildirilen emlak beyan değerinden az olmamak kaydıyla, satış için beyan edilen değer üzerinden tapu harcı alınır. Ayrıca 6544 sayılı Kanun’a ekli tarifeye göre döner sermaye ücreti tahsil edilir. Gayrimenkul satış işlemi sırasında tapu harcı, alıcı ve gayrimenkul sahibi tarafından ayrı ayrı binde 20 oranında tahsil edilir. Tapu harcının gayrimenkul satışının gerçekleştirildiği bölgenin vergi dairesine ödenmesi mümkündür. Gelir idaresi başkanlığı Tapu ve Kadastro Harcı Sorgulama ve Ödeme Ekranı (https://intvrg.gib.gov.tr/tapuborcsorgula.html) üzerinden tapu harcını online olarak ödemeniz de mümkündür.
- Gayrimenkul sahibi tarafından gayrimenkul tapusunun aslı ve fotokopisi; belediyeden alınmış emlak vergisi rayiç bedelini gösteren emlak rayiç belgesi; belediyeden alınacak, gayrimenkulün vergi borcu bulunmadığını gösteren belge hazırlanmış olmalıdır.
- Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) poliçesi. DASK poliçesi SPK’nın resmi internet sitesinde yayınlanan SPK lisanslı değerlemeye yetkili kuruluşlardan alınmış olmalıdır.
- Gayrimenkul değerleme raporu. Gayrimenkul değerleme raporu satın alınacak taşınmazın gerçek değerinin tam olarak belirlenebilmesi ve yabancı yatırımcıyı korumak için alınır. Unutulmamalıdır ki, gayrimenkul değerleme raporu düzenlendiği tarihten itibaren üç ay süreliğine geçerlidir. Yabancıların Taşınmaz Ediminde Değerleme Raporu Aranılması Hakkında 2019/1 sayılı Genelge uyarınca, yabancı gerçek kişilerin gerek alıcı gerekse satıcı olarak taraf olduğu bütün satış işlemlerinde taşınmazın piyasa değerini gösteren bir değerleme raporunun sunulması zorunludur. Bu raporun değerleme kuruluşunca uluslararası değerleme standartlarına uygun olarak hazırlanması ve onaylanması gerekmektedir. Ayrıca, sunulan değerleme raporunun taranarak eksiksiz bir şekilde 24.04.2017 tarih ve 2017/3 (1774) sayılı Genelge hükümlerine uygun olarak TAKBİS sistemine kaydedilmesi de gerekmektedir.
- Taraflardan birinin Türkçe bilmemesi halinde işlemler sırasında yeminli mütercim tercüman bulundurulmalıdır.
Gayrimenkul Satın Alarak Vatandaşlık Kazanabilir Miyim?
Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına Dair Yönetmeliğin 20. maddesi gereğince, en az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarındaki taşınmazı tapu kayıtlarına üç yıl satılmaması şerhi koyulmak şartı ile satın aldığı veya kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmuş, en az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarı peşin olarak yatırılan ve tapu siciline üç yıl süreyle devir ve terkini yapılmayacağı taahhüdü şerh edilmek şartıyla noterde düzenlenmiş sözleşme ile taşınmazın satışının vaat edildiği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca tespit edilen yabancıların istisnai olarak Türk vatandaşlığını kazanabilir.
11/2/2010 tarihli ve 2010/139 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20 nci maddesinin ikinci fıkrasının (b) bendinde yer alan “250,000 Amerikan Doları” ibaresi, 13 Mayıs 2022 tarihli ve 5444 sayılı Yönetmelik ile “400,000 Amerikan Doları” olacak şekilde değiştirilmiştir. Gayrimenkulün tapuda beyan eden değerinin 400,000 Amerikan Doları üzerinde olup olmadığını Sermaye Piyasası Kurulu Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesinde yer alan bir Gayrimenkul Değerleme Şirketi tarafından doğrulanır.
Gayrimenkulün değerinin yönetmelikte belirtilen şartları taşıyıp taşımadığının yine Yönetmeliğin 20. maddesinin 6. fıkrasına göre belirleneceğini de hatırlatmak gerekir. Anılan maddeye göre, gayrimenkulün parasal değerinin belirlenmesinde, tespit tarihindeki Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankasının efektif satış kuru veya çapraz döviz kuru esas alınır. Tapu edinimi ise TL bazlı olacaktır.
Taşınmazın alımı, satılamaz şerhinin koyulması ve tespitin yapılması işlemleri arasında kur değişebileceğinden bu durum farklı hesaplamalara sebebiyet verebilir. Bu nedenle bu durum dikkate alınarak 400,000 USD eşiğinin üzerinde bir bütçe ile gayrimenkul alım sürecine başlamak gerekir.
Yabancıların Türkiye’de Taşınmaz Satın Almak Suretiyle Türk Vatandaşlığı Kazanmasında Sıra
- Müvekkil tarafından avukatlarımıza apostilli vekaletname verilir. Müvekkilin pasaportu tercüme ettirilir ve noter onayından geçirilir. Müvekkil için potansiyel vergi numarası alınır. Müvekkile banka hesabı açılır.
- Güvenilir bir gayrimenkul danışmanlık firması veya gayrimenkul danışmanı ile anlaşılır. Satın alınacak gayrimenkul bulunur. Sonrasında Alıcı ve satıcı taşınmazın satışı hususunda anlaşır.
- Gerekli belgelerle birlikte taraflar tapu müdürlüğüne başvuru yapar. Başvuru öncesinde gayrimenkul değerleme raporunun temini için ilgili başvurunun yapılması gerekir.
- Başvuru üzerine memur tarafından gerekli inceleme yapılır. Belgeler tamamsa işlem başlatılır. Belgelerde eksiklik varsa ilgililer SMS yoluyla bilgilendirilir. Bu durumda belgelerin tamamlanmasını müteakip yeniden başvuru yapılması gerekir.
- Harç ve döner sermaye ücret bilgisi SMS yoluyla ilgililere bildirilir. Ödemenin ilgililerce yapılmasını müteakip sistem üzerinden tapu müdürlüğüne bildirim yapılır. İşlemin tamamlanmasını ve resmi senet düzenlenmesini müteakip ilgililere imza için gelmeleri gereken saat SMS ile bildirilir.
- İmza için ilgili tapu müdürlüğüne gidilir. Tapu senedi verilir. Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi adına satış sözleşmesinin resmi şekilde, tapu memuru önünde tapu senedi düzenlenerek yapılması gerekir.
- Taşınmazın satın alınmasını müteakip Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne başvuru yapılır. Başvuru, satın alınan gayrimenkul değerinin en az 400,000 Amerikan Doları olduğunu gösteren bir Gayrimenkul Değerleme Raporu ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na gönderilir. Başvuru inceleme sonrasında uygun bulunursa Bakanlık, tapu kayıtlarına üç yıl taşınamaz şerhi işlenmesini Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nden talep eder. Üç yıl satmama taahhüdü alındıktan sonra Tapu Müdürlüğü tarafından işlemin yapıldığına ilişkin bilgi, uygunluk belgesi verecek makama (Çevre Ve Şehircilik Bakanlığı) iletilir. Uygunluk belgesi düzenlendiğinde başvuru sahibine e-mail kanalıyla gönderilir. (Uygunluk belgesi alındıktan sonra Göç İdaresi İl Müdürlüğüne ikamet izni başvurusu, sonrasında da Nüfus Ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü’ne vatandaşlık başvurusu yapılır. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, başvuruyu Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü’ne gönderdikten sonra ilgili başvurucu T.C. kimlik kartı ve T.C. pasaportu almak üzere Nüfus Ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü’ne davet edilecektir.)
- Müvekkil için sağlık sigortası yaptırılır.
- İstanbul İl Göç İdaresi’ne ikamet izni başvurusu yapılır. Müvekkilimizin ikamet izni kartı 30 gün içerisinde teslim alınır.
- Vatandaşlık başvurusu için başvurucunun doğum belgesi ile evlilik belgesi veya bekarlık belgesi hazırlanır. Bir yandan başvurucunun eşi tarafından avukatlarımıza onun adına da başvuru yapılabilmesi için vekaletname verilir. Başvurucunun eşi ve çocuklarının doğum belgeleri hazır edilir. Eğer başvurucu boşanmışsa, çocukların Türk vatandaşlığı kazanması için eski eşten muvafakatname alınır. Bu muvafakatname noterde verilmektedir.
- Başvurucu, eşi ve çocukları için Nüfus ve Vatandaşlık İşleri İl Müdürlüğü’ne vatandaşlık başvurusunda bulunulur.
Taşınmaz Edimi Yoluyla Türk Vatandaşlığı Kazanmanın Faydaları
- T.C. pasaportunuzun alınması 30 ila 90 günü bulabilir. Türk vatandaşlığı almak için 3 yıl beklemeniz gerekmeyecektir. Ancak taşınmazı 3 yıl önce satmanız halinde Türk vatandaşlığını kaybedebilirsiniz, bu halde vatandaşlık durumunuz yeniden değerlendirmeye alınacaktır.
- Üç yılın sonunda satın aldığınız gayrimenkulü üçüncü kişilere satmanız mümkündür. Türkiye’de gayrimenkullerin değeri sürekli olarak yoğun bir şekilde artmaktadır. Bu üç yıllık süreç içerisinde evinizi kiraya verebilir ve bu sayede gelir elde edebilirsiniz.
- Oturma izni başvurusu da vatandaşlık başvurusu da tüm aile üyelerini kapsayacak şekilde yapılabilmektedir.
- Türk vatandaşlığını kazanmak için başvuru sonrasında Türkiye’de yaşamanız gerekmemektedir.
- Başvuru için Türkçe bilmeniz gerekmemektedir.
- Türk vatandaşlığını kazandıktan sonra yüzden fazla ülkeye vizesiz giriş yapabilirsiniz.
- Türk vatandaşlığını kazandıktan sonra Amerika’da ve Kanada’da oturma izni başvurusu yapabilirsiniz. Amerika’da oturma izni ve vatandaşlık başvurusunda bulunmak isteyen müvekkillerimizi Amerika’da mukim, işbirliği halinde olduğumuz güvenilir ve saygın bir hukuk bürosuna yönlendiriyoruz.
Nereden Taşınmaz Satın Almalıyım?
Yabancılar genellikle Muğla, Antalya, Aydın, İstanbul, Bursa ve İzmir bölgelerini tercih etmektedir. Sizler de bu şehirlerden taşınmaz almayı tercih edebilirsiniz.
İstanbul’un En Güzel Semtleri
Kızıltoprak, Suadiye, Göztepe, Kozyatağı, Şişli, Ataşehir, Beşiktaş, Nişantaşı, Ataköy, Bakırköy, Florya, Kadıköy gibi semtler gibi semtler hem muhit bakımından güvenilir, hem toplu taşıma noktalarına yakındır hem de şehir gece hayatını deneyimleyebileceğiniz bölgelerden yahut bu bölgelere yakındır. İstanbul oldukça büyük bir şehirdir. İstanbul’un bazı bölgelerdeki yabancı nüfusu nedeniyle yabancılara kapatılmış durumdadır. Eğer İstanbul’da kalmayı ve çalışmayı planlıyorsanız, yoğun trafik nedeniyle iş yerinize yakın bir semti tercih etmeniz doğru olacaktır. Yine müvekkiller için en doğru semtin belirlenmesinde rol oynayan faktörlerden bir diğeri de müvekkilin bütçesidir.
Yabancılar Neden Bizi Tercih Ediyor?
- Avukatlarımız İngilizce konuşmakta olup taşınmaz alımı, oturma izni ve vatandaşlık başvuru süreçlerinin tamamında yanınızdadır.
- Satın aldığınızı kiraya verip ülkenize dönmek istediğiniz zaman avukatlarımız kiracınızla ilgili her türlü işlemde yanınızdadır. Hukuk büromuz kira hukuku alanında uzmanlaşmıştır.
- Avukatlarımız başka hukuk büroları, yerel danışmanlık firmaları, yabancı danışmanlık acenteleri, yurt dışında mukim hukuk büroları, gayrimenkul danışmanları ve mali müşavirlerle işbirliği halinde çalışmaktadır dolayısıyla hukuki anlamda eksik hissettiğiniz her konuda yanınızdadır.
- Sizinle avukatlık sözleşmesi imzalıyor ve firma bilgilerimizi paylaşıyoruz. Sürecin tamamında gelişmelerden raporlama ile haberdar ediliyorsunuz.
- Gayrimenkul alımı, Türk vatandaşlığı ve oturma izni başvuru süreçlerinde başvurunuzla ilgili edinilen tüm bilgi ve belgeler bilgi ve kullanımınıza açılıyor. Ayrıca tekrar ihtiyaç duyduğunuzda kolaylıkla erişim sağlayabilmeniz için bu bilgi ve belgeler talebiniz üzerine arşivlerimizde özenle saklanıyor.
- Müvekkillerimizi tüm başvuru süreci ve gerekli evraklar konusunda bilgilendiriyoruz.
- Taşınmaza ilişkin ayrıntılı bir inceleme raporu (due diligence) hazırlıyor ve riskleri bertaraf ediyoruz.
