Kira Bedelinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklar
Son Dönemde Kira Bedelinin Artırılmasından Kaynaklanan Uyuşmazlıklara Genel Bakış
Son dönemlerde ev sahibi ve kiracı arasında yaşanan anlaşmazlıkların en büyük ve yaygın sebebi kira bedeline yapılacak artış üzerinde tarafların anlaşamaması. Kimi ev sahipleri yeni kira dönemi için çok yüksek rakamlar isteyip sözleşme şartlarına uymamak için diretiyor, artışı kabul etmeyen kiracıya da o halde evimden çık diyor ve kiracıyı çıkarmak için çeşitli yollara başvuruyorlar. Halbuki kiracının kiralanan taşınmazdan tahliye edilebilmesi için kanunda yer alan belirli şartların gerçekleşmesi gerekmektedir. Bu şartlar oluşmadığı takdirde kira kontratındaki süre bitse dahi hukukumuz kiracının kiralanan taşınmazdan çıkartılmasına müsaade etmemektedir.
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan verilere göre 2023 Aralık ayı itibariyle Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE)’nin 12 aylık ortalaması %53,86 arttı. Yasal oran %53,86 olmasına rağmen 7456 sayılı Kanun ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na eklenen Geçici 2. madde uyarınca getirilen yeni düzenleme ve ilgili maddenin süresinin bir sene daha uzatılması neticesinde, 08.06.2022 ila 01.07.2024 tarihleri arasında yapılacak kira artış oranlarının %25’i geçemeyeceği kararlaştırıldı.
Ancak yine de bazı ev sahipleri daha yüksek fiyatlar üzerinden evi başkasına kiraya vermek amacıyla kiracıları çeşitli sebepler ileri sürerek evden çıkartmaya çalışmaktadır. Bu itibarla ev sahipleri ve kiracılar arasında kira bedelinden kaynaklanan bir uyuşmazlık çıkması halinde her iki taraftan da olabilecek okuyucumuza bir nebze de olsa yol gösterebilmesi adına kira tespit davalarıyla ilgili işbu yazımızı hazırladık. Öncelikle ev sahibi hangi gerekçelerle kiracıyı evden çıkarabilir, hem bu hususa hem de fahiş zam talebi ve evden çıkarma tehtidleriyle gelen ev sahibine karşı kiracı nasıl bir yol izleyebilir bu hususa değineceğiz. En son da kira tespit davalarından ve bu davanın hangi durumlarda ikame edilebileceğinden bahsedeceğiz.
Kiracı Tahliye Sebepleri
Tahliye Taahhütnamesinin Varlığı
Kiracının kiralanan taşınmazı belli bir tarihte boşaltmayı -tahliye taahhütnamesi imzalayarak- yazılı olarak taahhüt etmesi ancak tahliye tarihinde kiralanan taşınmazı tahliye etmemesi durumunda ev sahibi kiracının tahliye etmeyi taahhüt ettiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde icra takibi yoluyla veya tahliye davası açmak suretiyle kiracıyı tahliye ettirebilir.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içerisinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı yahut bir kira yılını aşan süre içerisinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak ev sahibi tarafından iki haklı yazılı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içerisinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Bu noktada önemle belirtmek gerekir ki yazılı ihtarların bir kira yılı içindeki iki farklı ayda ödenmemiş kira bedellerine ilişkin olması gerekmektedir. Yalnızca yazılı ihtarnameler değil, icra daireleri kanalıyla başlatılacak icra takipleri de haklı ihtar olarak kabul edilmektedir.
Temerrüt Nedeniyle Tahliye
Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi gereğince, kiracı, kiralananın kendisine tesliminden sonra muaccel hale gelmiş kira bedelini ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya ihtarname çekerek 30 günlük süre içerisinde borcunu ödememesi halinde sözleşmeyi feshedebileceğini bildirebilir. İhtarnamenin tebliğini müteakip 30 gün içerisinde geciken kira bedelinin ödenmemesi halinde kiraya veren kira döneminin sonunu beklemeden temerrüt sebebiyle tahliye davası açabilir.
Temerrüt nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için tek bir ihtarname gönderilmesi yeterlidir. Temerrüt nedeniyle tahliye davası, iki haklı ihtar göndermek suretiyle açılacak tahliye davasından farklıdır zira iki haklı ihtar göndermek suretiyle açılacak tahliye davalarında amaç kiracının en az iki farklı ayın kirasını geç ödediğini ispat etmektir. Oysa temerrüt sebebiyle açılacak tahliye davalarında kiraya veren kiracıya ödeme yapması için en az 30 günlük süre vermektedir.
Taşınmaza Verilen Zarar Nedeniyle Tahliye
Kiracının kiralanan taşınmaza zarar vermesi halinde kiraya veren tahliye ve tazminat davası açabilir. Kiracının kiralanan taşınmazı özenle kullanma yükümlülüğü bulunmaktadır. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması halinde, kiraya veren, en az 30 gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunabilir. Kiracının kiralanan taşınmaza kasten ağır bir zarar vermesi halinde veya kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranışının kiraya veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren yazılı bir bildirimle sözleşmeyi derhal feshedebilir.
Ev Sahibinin Gereksinimi
Kiraya veren kira sözleşmesini; kiralanan taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa belirli süreli kira sözleşmelerinde süre sonunda, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içerisinde açacağı tahliye davası ile sona erdirebilir.
Kiralanan Taşınmazın Yeniden İnşası ve İmarı
Kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralanan taşınmazın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ise ve bu işler sırasında kiralanan taşınmazın kullanımı imkansızsa belirli süreli kira sözleşmelerinde süre sonunda, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içerisinde açacağı tahliye davası ile sona erdirebilir.
Yeni Ev Sahibinin Somut Oturum İhtiyacı
Kiralanan taşınmazı sonradan edinen kişilerin de kimi zaman kiralanan taşınmazı konut veya işyeri olarak kullanma gereksinimleri olabildiği görülmektedir. Kiralanan taşınmazı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak 1 ay içerisinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirme koşuluyla, kira sözleşmesini bildirimde bulunduktan 6 ay sonra açacağı bir tahliye davasıyla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içerisinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
On Yıllık Kiracının Tahliyesi
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak kiracının yasaya uygun bir şekilde çıkartılabilmesi için ev sahibinin son uzama yılının bitimine en az 3 ay kala yazılı fesih bildirimini yapmış olması gerekmektedir. On yıllık kiracıyı çıkartmak için ev sahibinin 10 yıllık uzama süresinden sonra kiracı ile yeni bir kira sözleşmesi yapmamış olması gerektiğini de belirtmekte fayda görüyoruz.
Tahliyeye Zorlayan Ev Sahibine Karşı Kiracı Ne Yapabilir?
Yukarıda da belirtmiş olduğumuz üzere ancak kanunda belirtilen haklı nedenlerin varlığı halinde ev sahibi kiracıyı tahliye ettirebilir. Bu nedenle de ev sahibi kiracıyı hangi sebeple evden çıkartmak istiyorsa kiracının da o sebebi çürütebilecek bir stratejiyle hareket etmesi faydalı olacaktır.
Tahliye Taahhütnamesinde Nelere Dikkat Edilmeli?
Kiraya veren kira sözleşmesi imzalandıktan sonraki bir tarihte kiracının tahliye taahhütnamesi imzalamasını talep edebilir. Tahliye taahhüdü imzalayan kiracının kiralanan taşınmazı tahliye edeceğini taahhüt ettiği tarihte boşaltması gerekeceğinden tahliye taahhüdünü imzalamadan evvel gerçekten de anılan tarihte kiralanan taşınmazı tahliye etmek isteyip istemediğini gözden geçirmesi gerekir. Kiracının tahliye taahhütnamesi imzalama zorunluluğu bulunmamaktadır.
Öte yandan kira sözleşmesi ile aynı tarihte imzalatılan tahliye taahhütnamesinin bir geçerliliği bulunmadığını da belirtmekte fayda görüyoruz. Ancak kimi zaman ev sahipleri kira sözleşmesi ile birlikte tarihsiz bir tahliye taahhüdü imzalatmakta ve sonradan tahliye taahhütnamesi üzerindeki tarihi kendileri doldurabilmektedir. Dolayısıyla bu hususa da taahhütname imzalanmadan dikkat edilmesi gerekir.
Haklı İhtara Neden Olacak Davranışlardan Kaçınılmalı
Kiracının aynı kira yılı içerisinde iki ayrı kira bedelini ödememesi halinde kiraya veren çekeceği iki haklı ihtarname ve sonrasında açacağı bir tahliye davasıyla kiracıyı tahliye ettirebilir. Yine kiraya veren kira bedelini ödemeyen kiracıya ihtarname gönderip ödeme için 30 günlük süre de vererek kira bedelinin verilen süre içerisinde ödenmemesi halinde de tahliye davası açarak kiracıyı tahliye ettirebilir. Bu itibarla kiracılara kira bedelini geciktirmemelerini, kirayı düzenli olarak ödemelerini ve sözleşmede belirtilen ödeme tarihinde kira bedelini ödemelerini öneriyoruz.
Emlakçının Müdahalesini Önleme
Kiracıların evden çıkartılma sürecine kimi zaman emlakçılar müdahale edebiliyor. Emlakçıların son zamanlarda ev sahiplerini arayarak kira sözleşmesindeki semenin piyasaya göre düşük kaldığını, çok fazla kiracı adayı bulunduğunu ve eski kiracıyı çıkarması halinde taşınmazı çok daha yüksek bir bedel üzerinden kiraya verebileceğini söylediği bilinmektedir. Emlakçının bu şekilde kira ilişkisine müdahil olmaya çalıştığı durumlarda kiracı emlakçıyı Taşınma Ticareti Bilgi Sistemi veya Cumhurbaşkanlığı İletişim Merkezi kanalıyla şikayet edebilir.
3 Yıllık Kiraya Verme Yasağı
Yukarıda da belirtmiş olduğumuz üzere kiraya veren kira sözleşmesini gereksinimi nedeniyle tahliye davası açarak sona erdirebiliyor. Kimi zaman ev sahipleri sırf kiracıyı değiştirmek amacıyla gereksinim sebebini ileri sürmek suretiyle tahliye davası açıp kiracıyı tahliye ettirebiliyor. Ev sahibinin kiralanan taşınmaza duydukları gereksinimin samimi, gerçek ve zorunlu olması gerekmektedir. Kiracıların, tahliye davası neticesinde kiralanan taşınmazın tahliye edilmesi halinde ev sahibi 3 yıl geçmedikçe evi başkasına kiraya veremeyeceğini bilmesinde fayda görüyoruz. Taşınmaz bu 3 yıllık süre içerisinde kiraya verilirse kiracı hem taşınma masraflarını hem de bir yıllık kira tutarını tazmin etmek için dava açabilir.
Kiralanan Taşınmazın Satılması Durumu
Kiracıyı çıkaramayan ev sahiplerinin kimi zaman kiralanan taşınmazı üçüncü bir kişiye sattıklarına şahit olmaktayız. Kiralanan taşınmazın ev sahibi tarafından üçüncü bir kişiye satıldığı takdirde kiracı kiralananı kullanmaya devam eder. Kiracının, evde kiracı olmasının evin satışının yapılmasına engel bir hal olmadığını ve taşınmazın yeni malikinin kira sözleşmesinin yeni tarafı olduğunu bilmesi gerekmektedir.
Ev Sahibi Kiracıya Ne Kadar Zam Yapabilir?
Kira sözleşmesinin tarafları, kira sözleşmesini akdederken yahut kira sözleşmesinin akdedilmesinden sonraki bir tarihte yenilenen kira döneminde uygulanacak kira artış oranı üzerinde anlaşabilir. Yenilenen kira dönemi için uygulanacak kira artış oranı ise kanun koyucu tarafından sınırlandırılmaktadır. Bu sınırlandırma Türk Borçlar Kanunu’nun 344/1 hükmü ile öngörülmektedir. Anılan maddeye göre, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
Yeni yasal düzenlemelere göreyse, ev sahipleri 1 Temmuz 2024 tarihine kadar yıllık kira artış oranını %25’ten fazla yapamaz. Ancak Türk Borçlar Kanunu, 344/3. maddesiyle kira bedelinin TÜFE’ye göre belirlenmesi zorunluluğuna bir istisna da getirmiştir. Bahsi geçen maddeye göre, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde bulundurularak hakkaniyete uygun bir biçimde belirlenir. Dolayısıyla kiranın az olduğunu düşünen ev sahipleri kira sözleşmesinin en az beş yıllık olması şartıyla kira tespit davası da açabilir.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kiraya veren kiranın az olduğunu düşünüyorsa kira sözleşmesinin en az beş yıllık olması şartıyla kira tespit davası da açabilir. Beş yılı aşan konut ve işyeri kiralarında taraflarca bu konuda herhangi bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın kira bedelinin piyasa koşulları dikkate alınarak mahkeme tarafından belirlenmesinin talep edildiği davaya kira tespit davası denilir. Bu tür davalarda amaç taraflar arasında kira bedelinin belirlenmesinden doğan uyuşmazlığı çözmek ve kira bedelini hakkaniyetli bir şekilde tespit ederek belirlemektir. Kira tespit davası hem kiracı hem de ev sahibi tarafından açılabilmektedir. Kira tespit davası hukuki dayanağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinden almaktadır.
Bahsi geçen madde gereğince, “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun bir biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”. Madde hükmünden anlaşılacağı üzere kira tespit davasının açılabilmesi için beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmesi söz konusu olmalıdır.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir?
Kira tespit davası her zaman açılabilir. Yasa, kira tespit davasının açılması bazında bir hak düşürücü süre yahut zamaşımı süresi öngörmemiştir. Genel kural olarak kira tespit davası neticesinde verilecek karar ileriye etkilidir ve dava tarihinden sonraki kira dönemine uygulanır. Dolayısıyla yeni kira döneminde açılan davada verilecek karar kural olarak bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanacaktır. Kimi durumlarda kira tespit davasında verilen hükmün geçmişe etkili olarak uygulanması da mümkündür. Bu durumlar kanunda özel olarak düzenlenmiştir.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, yenilenen kira dönemindeki kiranın tespiti için açılan davalarda alınan kararın yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olması isteniliyorsa, tespit davasının yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ve dava dilekçesinin de yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte davalıya tebliğ edilmesi gerekir.
Yukarıdaki seçeneğe alternatif olarak, belirli süreli kira sözleşmelerinde yenilenen kira dönemindeki kiranın tespiti için açılan davalarda alınan kararın yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olması için yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte kiraya veren tarafından kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bir bildirimde bulunulmuş olması gerekir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 345/3. maddesi gereğince, sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkeme tarafından belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Yani, taraflar sözleşmede yeni kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm koymuşlarsa, tespit davası yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmasa ya da kiraya veren tarafından bu otuz günlük süre içerisinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin kiracıya yazılı bir bildirimde bulunulmasa da yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak kira bedelinin tespiti davasında mahkemece belirlenecek kira bedeli bu yeni dönemin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Kira Tespit Davalarında Görevli Ve Yetkili Mahkeme
Kira tespit davasında görevli ve yetkili olan mahkeme, sözleşmenin ifa yerindeki veya davalının yerleşim yerindeki Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Kira Tespit Davası Kısmi Dava Veya Belirsiz Alacak Davası Olarak Açılabilir Mi?
Kira tespit davası açılırken, kira bedeline ilişkin olarak emsal kira bedelleri de göz önünde bulundurulmak suretiyle kapsamlı araştırmalar yapılarak kira bedeli belirlenmeli ve talep edilen kira bedeli dava dilekçesinde tam olarak belirtilmelidir zira kira tespit davaları belirsiz alacak davası veya kısmi dava olarak açılamamaktadır.
Kira Tespit Davasında Arabuluculuğa Başvurmak Zorunlu Mu?
7745 sayılı Kanun’un 37. maddesi ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18. maddesine getirilen yeni düzenleme gereğince, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak olan kira bedelinin tespitine ilişkin davalar için davayı açmadan evvel arabuluculuğa başvurmak dava şartı haline getirilmiştir.
Kira Bedelinin Tespiti Davası Ne Kadar Sürer?
Yargılamanın ne kadar sürede sonuçlanacağına dair kesin bir bilgi vermek doğru değildir. Kira bedelinin tespiti davalarının ne kadar sürede karara bağlanacağı; davaya bakacak mahkemenin iş yükü, taraf delillerinin toplanması, bilirkişi raporlarının ne kadar sürede dosya arasına alınacağı da dahil olmak üzere pek çok parametreye bağlı olarak değişmektedir. Bu tip davaların neticelenmesi 2 yılı hatta kimi zaman 3 yılı bulabilmektedir.
Kira Tespit Davalarında Peşin Harç Oranı Nedir?
Ev sahibi, mevcut kira bedelini artırmak için kira tespit davası açacağı zaman dava yoluyla talep edeceği kira bedelini ve kira artış miktarını tam olarak belirlemelidir. Dava yoluyla talep edilecek kira bedeli belirlendikten sonra harçların belirlenmesinde kira artış miktarı esas alınır. Söz gelimi kira bedeli 2.000 TL olan bir ev sahibi, kira bedelini 5.000 TL’ye yükseltmek istiyorsa belirlenen artış miktarı 3.000 TL olacaktır. Bu durumda harca esas değer 36.000 TL (3.000 TL x 12) olacaktır. Yani 36.000 TL üzerinden peşin harç hesaplanacaktır. Dava harçları binde 68’in 4’te biri olarak çıkacak sonuca göre peşin harç olarak yatırılmalıdır. Bu örnek baz alındığında davacı davasını açarken 612 TL harç yatıracaktır. Harcın eksik yatırılması halinde mahkeme harcın tamamlanması için kesin süre verecektir.
